房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼材需求進(jìn)入下行通道

 房地產(chǎn)行業(yè)是鋼鐵行業(yè)的晴雨表，研發(fā)鋼鐵行業(yè)少不了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的把握，缺不了對(duì)房地產(chǎn)周期的方向，少不了對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的理解。2019年7月30日，中央政治局會(huì)議延續(xù)“堅(jiān)持房子是作為住的、不是作為炒的方向”，并且更持續(xù)提出“不將房地產(chǎn)作為短期提振經(jīng)濟(jì)的手段”。房地產(chǎn)基調(diào)已定，我國房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼材的需求進(jìn)入下降態(tài)勢。

分析框架：房地產(chǎn)施工周期對(duì)鋼材需求的影響

  鋼材需求處于房地產(chǎn)研發(fā)的前周期，短期內(nèi)受到新開工面積的直接影響，銷售回款情況持續(xù)在中期影響新開工的連續(xù)性，長期來看，國家政策和資金意愿影響房屋銷售和新開工，最終影響鋼材需求，形成鋼鐵行業(yè)的房地產(chǎn)分析框架。

  （1）新開工決定房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼材需求的短期節(jié)奏。鋼鐵消耗主要位于房地產(chǎn)施工周期前端，因而仍需重點(diǎn)關(guān)注拿地、開工這兩個(gè)前周期指標(biāo)，一般研發(fā)商會(huì)在獲取土地使用權(quán)后1—6個(gè)月開始進(jìn)入現(xiàn)場施工。

  （2）資金回款決定房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼材需求的中期節(jié)奏。由于房屋銷售情況決定了研發(fā)商資金回籠和再投資的節(jié)奏，一般從開工到期房預(yù)售需要6—9個(gè)月，從開工到現(xiàn)房銷售需要2—4年的時(shí)間。從資金占用角度出發(fā)，研發(fā)商經(jīng)過縮短開工至預(yù)售的時(shí)間，拉長預(yù)售至竣工交付的時(shí)間，能夠最大程度的減少資金占用，回籠現(xiàn)金流。新開工周期縮短，有助于鋼鐵需求。

  （3）國家政策和資金意愿決定房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼材需求的長期方向。國家政策能夠劃分為貨幣政策和行業(yè)政策，貨幣政策主要是提升或下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率；行業(yè)政策手段更為豐富，包含限售、限價(jià)、限購、限貸等。資金意愿能夠經(jīng)過房地產(chǎn)研發(fā)資金來表征。房地產(chǎn)研發(fā)資金主要包括四個(gè)來源：國內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資和其他資金。其中，其他資金（個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款）占房地產(chǎn)研發(fā)資金的比重逐步增加，為50%以上，重要性持續(xù)提升。

  實(shí)證模型：鋼材銷售量與房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)動(dòng)

  經(jīng)過2006年2月至2019年6月數(shù)據(jù)，以重點(diǎn)企業(yè)鋼材銷售量為因變量，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標(biāo)為自變量，構(gòu)建回歸模型確立房地產(chǎn)行業(yè)與鋼材需求的相互關(guān)系。

  回歸模型結(jié)果證明，新開工面積、施工面積、現(xiàn)房銷售面積、期房銷售面積4項(xiàng)指標(biāo)與鋼材銷售量呈現(xiàn)顯著正相關(guān)關(guān)系，商品房待售面積與鋼材銷售量為顯著反向關(guān)系，符合經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。

  （1）房地產(chǎn)建設(shè)前周期中消耗大量鋼材，新開工面積與鋼材銷售量顯著相關(guān)。新開工面積屬于前周期指標(biāo)，與鋼材消耗形成顯著相關(guān)，新開工面積每增長1萬平方米，鋼材銷售量增長230噸。施工面積中涵蓋房地產(chǎn)建設(shè)前周期，因而也與鋼材銷售量顯著正相關(guān)，施工面積每增長1萬平方米，鋼材銷售量增長19噸。竣工面積屬于房地產(chǎn)研發(fā)后周期階段，回歸模型顯示與鋼材銷售量無顯著關(guān)聯(lián)。

  （2）商品房銷售為研發(fā)商提供現(xiàn)金流，提振再次新開工，商品房銷售與鋼材銷售量顯著正相關(guān)。期房銷售面積每增長1萬平方米，鋼材銷售量增長12035噸；現(xiàn)房銷售面積每增長1萬平方米，鋼材銷售量增長9108噸。

  （3）商品房待售面積指商品房現(xiàn)房庫存，是狹義的商品房庫存，當(dāng)庫存增長時(shí)，研發(fā)商開工積極性回落，利空鋼材銷售量。回歸模型同樣反映了商品房庫存與鋼材銷售量的反向關(guān)系，商品房待售面積每增長1萬平方米，鋼材銷售量減少197噸。

感知將來：房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼材需求進(jìn)入下降態(tài)勢

  2019年1—6月，房屋新開工的韌性為鋼材需求提供確保。2019年3月重點(diǎn)企業(yè)鋼材成交量創(chuàng)出近3年新高，達(dá)到5544.74萬噸。根據(jù)中鋼協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，6月重點(diǎn)企業(yè)鋼材成交量繼續(xù)攀升至5694.22萬噸。

  當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于“前高后低”狀態(tài)，開工較高，銷售走弱。

  前周期指標(biāo)中，房地產(chǎn)研發(fā)投資增長速度保持在較高程度，2019年6月累計(jì)同比增長速度達(dá)10.90%；房屋新開工面積累計(jì)同比增長速度雖然依然保持在10.10%的水平，但低于2016—2018年同期水平，并出現(xiàn)了拐點(diǎn)向下的趨勢。房屋施工面積累計(jì)同比增長幅度達(dá)8.8%，持續(xù)超越市場預(yù)期。

  后周期指標(biāo)中，房屋竣工面積和商品房銷售面積處于負(fù)增長區(qū)間，累計(jì)同比增長速度分別為-12.70%和-1.8%。現(xiàn)房庫存依然保持去化狀態(tài)，2019年6月待售商品房面積累計(jì)同比減少8.9%。

  短時(shí)間來看，當(dāng)前房屋新開工處于消磨韌性、抵抗回落的狀態(tài)。2019年，房屋新開工面積從4月的頂峰回落，6月，房屋新開工面積累計(jì)同比增長速度為10.1%，低于2016—2018年水平。

  中期來看，資金回款走差對(duì)新開工的助力削弱。2010年至今，期房與現(xiàn)房銷售面積領(lǐng)先于新開工面積6個(gè)月。當(dāng)前房屋新開工的韌性便來自于6個(gè)月前商品房銷售帶來的現(xiàn)金流。2018年信貸緊張，研發(fā)商采取高周轉(zhuǎn)模式，加快開工后預(yù)售、拿地、再開工的節(jié)奏。2018年下半年，商品房銷售面積保持在同比增長1.4%—4.2%的水平，給予研發(fā)商充分的現(xiàn)金流，從而再投資帶動(dòng)新開工走高。當(dāng)前，商品房銷售面積（含期房和現(xiàn)房）進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，2019年1—6月順序?yàn)?3.6%、-0.9%、-0.3%、-1.6%和-1.8%。此外，從購置面積同樣能夠看出端倪，2019年1—6月，本年購置土地面積增長速度保持在-28%至-34%的負(fù)區(qū)間。過去支撐新開工韌性的資金流失，土地儲(chǔ)備回落，新開工開始承壓。

  長期來看，國家政策和資金意愿決定房地產(chǎn)市場的長期方向。當(dāng)前，行業(yè)政策立意于長效機(jī)制，不改收緊狀態(tài)。2019年7月30日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是作為住的、不是作為炒的方向”，更持續(xù)提出“不將房地產(chǎn)作為短期提振經(jīng)濟(jì)的手段”。同時(shí)，監(jiān)管持續(xù)施壓，抑制資金流向房地產(chǎn)。例如，銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的放款強(qiáng)化監(jiān)管工作，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換將來一今年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)等。

  總之，我國房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼材的需求進(jìn)入下降態(tài)勢。 （作者單位：國泰君安期貨）